老後の住居は住み慣れた家がいい。
そんな選択の一つとして、セール&リースバックという手法があります。
よく似ているものとして、リバースモーゲージが有名ですが、
これなら知っている、という方も多いでしょう
(リバースモーゲージの記事はこちら)
あなたにとって本当にベストな選択は果たして？
死後の所有権にこだわる必要のないおひとりさまの場合、
若干の違いのある
このセール&リースバックとリバースモーゲージを比較することで、
選択の幅が広がるかもしれません。
ということで
違いやメリットについてご紹介していきたいと思います。
まず、ざっくりとリバースモーゲージについて
どんなしくみ？
・家を担保に金融機関からまとまったお金を借りる
・利子だけ払い続ける(これが家賃のようなもの)
・元の家に住み続けてよい。固定資産税は自分が払う
・死後、家を引き取ってもらいチャラに
(差額、プラス・マイナスの場合あり)
これには
よく言われるリスクがあります。
・資金の使い道が限定(住居関係、生活費)
・金利が上がる（利子≒家賃が上がる）
・家の価値が下がる。もらえるお金が見直され、減額。
・長生きリスク。長生きしすぎて、設定額を使い切ってしまう。
この辺をよく踏まえつつ、セール&リースバックと比較です。
セール&リースバックとは
セール＝売る
＋
リースバック＝貸し戻し(？)
ちょっと訳し方がおかしい気もしますが…
手順は、
・不動産業者などに売る
・同時に契約。元の家に住み続けてよい、そして家賃は○○円など
結局、少しづつお金を払いながら住み続けるってことで、何が違うの？
って感じもしてきますが、
まず2つの共通点から押さえておくと
・住み慣れたところに住み続けられる。
・まとまった金額を手にして、月々少しづつお金を払う形
・長生きリスクはやっぱりある。これはどちらも同じで、手にした金額と自分の寿命を天秤にかけることになります。
端的なちがいは、
・リバースモーゲージは借金
・セール&リースバックは家の売却
ということですが、さらに見ていきましょう
セール&リースバック、リバースモーゲージ比較
さて、ここからは違いについてですが、
ぱっと見では「微妙だな～」という違いもあるかもしれませんが、
人によってはメリットがあるかもしれません
ということで違いについてご紹介していきます。
・得られる金額が多い傾向
まず最も重要で大きな違いですが、
セール&リースバックの方が、得られる金額が多い傾向があるようです。
これは
セール&リースバックの窓口が不動産業者や専門のリース業者だからです。
不動産業者にとっては、物件の仕入れを兼ねていることや、
販売の体制が整っていることが、リバースモーゲージの窓口である金融機関との大きな違いになっているようです。
・お金の使い道が自由(借金の返済へも)
リバースモーゲージは手にしたお金の用途が、たいてい決められてしまっているものです。
借りたお金は、住居関連や生活費など老後の生活の範囲内の用途に絞られてしまいます。
その点、セール&リースバックでは、完全に自己資金ですので、用途が自由になります。
特に、借金やローンの返済に充てられるという点が、老後の生活シーンでの困りごとにはありがちで、一番効果のある点ではないでしょうか。
投資や事業にももちろん使用可能です。
・不動産価値の下落には強い(セール&リースバック)
都市部の一部や、路線価の高いような場所を除いて、今後は人口減少とともに、住宅のニーズは減ってくるものと見られています。
地方では5軒に1軒が空き家であるとも言われています。
この流れはしばらく続いていくでしょう。
原則的に
不動産の価値が下がる前に売っておくことができれば、
セール&リースバックの方が手にする金額が多くなるでしょう。
家賃を支払う側になってから、近隣の家賃相場の価格が下がることも考えられます。
家主側としては空室が怖いので、家賃の値下げ交渉も可能になるかもしれません。
・契約内容には自由度がある
リバースモーゲージはだいたい契約の形が決まっていますが、リースバックの契約は業者とのケースバイケースになってきます。
ですから両者が合意できれば、長生きリスクへの対応も柔軟に対応可能になります。
不動産価格が下落すると予想すれば、セール&リースバックに軍配が上がりそうです。
逆ならばリバースモーゲージの選択もアリでしょう。
人口動態から見ると下落の予想がつきますが、短期的な動きや情勢も踏まえると断定はできません。
また、利息だけ支払うリバースモーゲージと違い、賃貸料が毎月発生するため、一回に出ていく金額は大きくなるでしょう。
原則的には、何件も窓口を比較する中で
不動産価値を高く見積もってくれるところを探すことが、
手にする金額を多くすることにつながりそうです。
また、売却して所有権が相手に移ることで、
・固定資産税の支払い
・修繕、メンテナンス費用
などの負担から解放されるというメリットもあります。
まとめ
さて、まとめますと
セール&リースバックはリバースモーゲージと、少々の違いがある。
人によっては有利な状況を生み出せる可能性
セール&リースバックのほうが、
・得られる金額が多い傾向
・お金の使い道が自由(借金の返済へも)
・不動産価値の下落には強い
・契約内容には自由度がある
ということでした。
売却してしまう、という点に着目すると、リバースモーゲージよりは、短期的な居住を考えたい場合、例えば施設への入居の可能性が高いなどのケースなどにより適していそうです。
完全に手放したいという場合は任意売却ということになりますが、
この任意売却とリバースモーゲージの中間が、リースバックであると言えそうです。
ちなみに、任意売却が適していそうな場合は、前者２つ(リバースモーゲージ、リースバック)よりも比較的高値で売却できる可能性が高そうですので、
・住居をダウンサイジングして購入
(小ぢんまりとした平屋、など)
・地方移住
(家賃や生活費の安さをねらって)
などを検討する場合には、手元に残るお金が結局多い場合もありそうです。
ちょっとマニアックだったかもしれませんが、老後の重大な決断になりますので、
いろんな不動産業者、金融機関を回って、見積り額などたくさん比較してみましょう。
結局は、長生きリスクが一番の心配のタネだったりしますので、
・手にした金額 ÷ 毎月出ていく額 ＝ ○○年？
という計算をしてみることが安心感につながるのではないでしょうか？